リノベーション向きの中古物件とは築年数・構造・管理状態の見分け方

「築何年までなら大丈夫ですか」とよく聞かれます。答えは、築年数では決まりません。見ているのは別のところです。

築年数は、傷み具合ではなく履歴を表す

築40年でも手入れが行き届いた家があり、築15年でも雨漏りを放置した家があります。築年数から分かるのは「どの基準で建てられたか」だけです。1981年6月の耐震基準、2000年の木造の接合部の規定、1999年前後の断熱の考え方。この3つの境目のどちら側にあるかを見ます。

リノベーションに向くのは、骨組みが健全で、管理が続いてきた物件です。具体的には、基礎に大きなひび割れがない、土台と柱に腐りや蟻害がない、雨水の跡がない、マンションなら修繕の履歴が残っている。この4つが揃っていれば、内装がどれだけ古くても直せます。

正直に言うと、直さないほうがいい物件もあります。長く雨漏りが続いて土台が腐っている家、基礎そのものが沈んでいる家、再建築不可で担保価値が付かない土地。この場合、直す費用が建て替えを超えることがあります。当社はそこを隠さずお伝えします。

マンションは共用部と管理が主戦場です。個人でできることが室内に限られるので、建物側の状態がそのまま将来の負担になります。戸建ては逆にほぼ全部が自分の裁量ですが、そのぶん基礎・屋根・外壁という高額な部位を自分で背負います。判断の軸が違います。

図面と築年数でどれだけ考えても、確定はしません。床下点検口と小屋裏点検口を開けて、目で見る。これが一番確実で、一番早いです。30分で終わります。買う前でも同行しますので、気になる物件が出た時点でご連絡ください。

築年数の上限はありません。判断は基礎と骨組みの状態で行います。築45年の物件を直した例も、築20年で建て替えをお勧めした例もあります。

工事自体はできますが、住宅ローンが付きにくく、将来売るときにも影響します。現金でお求めになる場合を除いて、慎重にお考えいただくようお伝えしています。

はい。宅地建物取引士が社内におりますので、物件のご紹介から設計・工事まで一社で承ります。ご希望の条件をお聞かせください。